Condo, unifamiliale ou plex : lequel rapporte vraiment le plus ?

Le plex gagne presque toujours, mais pas pour la raison qu'on croit. Ce n'est pas le nombre de portes qui fait la rentabilité, c'est le prix payé par dollar de loyer. Et sur ce terrain, le condo et l'unifamiliale partent avec un handicap structurel qu'aucun coup de cœur ne rattrape.

Comparer à armes égales, ce n'est pas comparer au même prix

Premier réflexe de tout investisseur immobilier qui hésite entre les trois : prendre un budget, disons 500 000 $, et regarder ce qu'on peut acheter dans chaque catégorie. C'est logique, et c'est faussé.

Parce qu'un condo à 500 000 $ et un triplex à 500 000 $ ne sont pas au même endroit ni dans le même état. Vous compareriez un condo neuf du centre-ville à un plex à rénover en périphérie. Le résultat vous dirait quelque chose sur ces deux immeubles-là, rien sur les catégories.

La bonne méthode consiste à prendre un immeuble représentatif de chaque type dans le même marché, puis à comparer le rendement sur le capital investi, ce qu'on appelle le cash-on-cash. Peu importe que vous immobilisiez 77 000 $ ou 143 000 $ : ce qui compte, c'est ce que chaque dollar immobilisé vous rapporte.

Le match à Montréal : les trois perdent

Commençons par le résultat brut, sans adoucir.

Aucun des trois ne s'autofinance. Aux prix de Montréal en 2026, un investisseur qui achète pour louer sort de l'argent de sa poche chaque mois, quel que soit le type de propriété. Ce n'est pas une opinion, c'est ce que donne l'arithmétique.

Le classement, lui, est net. Le triplex perd trois fois moins que le condo en proportion du capital immobilisé. L'unifamiliale ferme la marche : c'est la plus chère à l'achat et celle qui génère le moins de loyer par dollar investi.

Pourquoi le condo part avec un boulet

Regardez la ligne des dépenses : 59 % des revenus pour le condo, 41 % pour le triplex. Cet écart de 18 points est le cœur du problème, et il vient presque entièrement des frais de copropriété.

Dans notre exemple, ils représentent 3 840 $ par année, soit 18 % des loyers encaissés. C'est une dépense que le propriétaire de plex n'a tout simplement pas. On objecte souvent que ces frais couvrent l'entretien extérieur, la toiture et l'assurance du bâtiment, donc qu'ils remplacent des dépenses que le propriétaire de plex assume de son côté. C'est vrai en partie, et j'en ai tenu compte : le condo de l'exemple porte un budget d'entretien et une réserve réduits. L'écart de 18 points subsiste malgré ça.

Il y a aussi un risque que les chiffres ne montrent pas. Une cotisation spéciale peut tomber sans préavis si le fonds de prévoyance du syndicat est sous-capitalisé. Vous ne contrôlez ni son montant, ni son moment, ni la décision. Sur un plex, une toiture à refaire est une mauvaise nouvelle, mais c'est vous qui choisissez quand et avec quel entrepreneur.

Le vrai facteur, c'est le multiplicateur

Ajoutons maintenant la colonne qui explique tout le reste : le multiplicateur de revenu brut, c'est-à-dire le prix divisé par les loyers annuels. Il répond à une question simple : combien payez-vous pour un dollar de loyer ?

Voilà l'explication. Le triplex n'est pas mieux géré ni mieux situé. Il coûte simplement 27 % moins cher par dollar de loyer.

Et la raison est presque sociologique. Un condo et une maison unifamiliale se vendent d'abord à des gens qui veulent y habiter. Ils paient selon leur capacité d'emprunt, le quartier, l'école du coin, la lumière du salon. Le rendement locatif n'entre nulle part dans leur décision. Un plex, lui, se vend en bonne partie à des investisseurs, qui paient en fonction des revenus. Deux marchés, deux logiques de prix.

Autrement dit : quand vous achetez un condo pour louer, vous entrez en compétition avec des acheteurs qui n'ont pas les mêmes contraintes que vous et qui peuvent payer plus cher que ce que la rentabilité justifie.

Le seuil à retenir

Si le multiplicateur décide, alors la question devient : à partir de quel niveau le cashflow bascule dans le positif ? J'ai refait le calcul sur le même triplex, en faisant varier uniquement le prix payé.

Le point de bascule se situe autour de 11. En dessous, l'immeuble s'autofinance. Au-dessus de 13, il faut sortir de l'argent chaque mois. Retenez le principe plutôt que le nombre : ce seuil monte quand les taux baissent et descend quand ils montent.

Reste une question pratique : où trouve-t-on des multiplicateurs sous 12 ? Rarement à Montréal. J'ai refait les trois scénarios dans un marché régional, avec des prix plus bas pour des loyers comparables.

Le triplex atteint l'équilibre. Le condo et l'unifamiliale restent négatifs, même en région, parce que leur multiplicateur reste au-dessus de 16. Changer de ville ne suffit pas à corriger un handicap structurel.

Ce que ça change concrètement

Le calcul ne dépend pas de l'endroit où vous cherchez. Que la propriété soit affichée sur Centris, sur DuProprio ou dans une annonce classée, le multiplicateur se calcule de la même façon et vous dit la même chose. Prix demandé, loyers réels aux baux, division. Trente secondes.

Faites-en votre premier filtre. Avant la visite, avant l'inspection, avant de vous attacher à un immeuble. Si le multiplicateur dépasse 14, vous savez déjà que le cashflow sera négatif et vous pouvez décider en connaissance de cause plutôt que de le découvrir après l'offre acceptée.

Et si vous travaillez avec un courtier, demandez-lui les loyers inscrits aux baux plutôt que les revenus affichés sur la fiche. Un courtier habitué aux immeubles à revenus comprendra tout de suite la question. Si elle le surprend, vous venez d'apprendre quelque chose d'utile sur son expérience du créneau.

Cet article est fourni à titre informatif. Il ne constitue ni un conseil financier, ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal. Consultez un professionnel avant toute décision d'investissement.